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Bodenordnungsverfahren:
vom Ackerland zum Baugebiet

Als Öffentlich bestellte Vermessungsingenieure werden wir öfters von Gemeinden beauftragt, Bodenordnungsverfahren (Umlegungen) durchzuführen. Dies bedeutet, dass aus bislang anders genutztem Land (z.B. Acker- oder Gartenland) ein Neubaugebiet geschaffen wird. Bodenordnungsverfahren sind im Baugesetzbuch geregelt (§45 - 84).

Vorher:

Viele lange, schmale "Handtücher".
Nicht bebaubar.

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Voraussetzung: der politische Wille

Ein Neubaugebiet kann nur entstehen, wenn die Gemeinde einen entsprechenden Beschluss fasst. Es wird ein Bebauungsplan aufgestellt, der Art und Mass der baulichen Nutzung des Neubaugebietes festlegt.

So soll gebaut werden:

Der Bebauungsplan

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Das Verfahren

Nach der Aufstellung des Bebauungsplans oder auch zeitgleich zu dessen Ausarbeitung findet die Neuverteilung des Landes im Umlegungsgebiet statt. Hierbei muss eine gerechte Zuteilung erfolgen, ausserdem müssen Flächen für öffentliche Anlagen (Strassen, Grünflächen, Spielplätze usw.) bereitgestellt werden.

Zunächst werden alle im Umlegungsgebiet gelegenen Grundstücke rechnerisch vereinigt. Aus dieser Gesamtheit werden der Gemeinde vorab die öffentlichen Flächen zugeteilt. Die verbleibenden Flächen werden den beteiligten Eigentümern in Form von zweckmässig gestalteten Baugrundstücken zugeteilt. Die Verteilung der Baugrundstücke erfolgt entweder nach dem Verhältnis der Werte oder der in die Umlegung eingeworfenen Flächen. Eine Verteilung nach Flächen kommt vornehmlich in Gebieten zur Anwendung, in denen alle Grundstücke etwa die gleichen Bodenwerte haben. Meist wird wegen unterschiedlicher Werte der eingeworfenen Flurtsücke die Umlegung nach Werten durchgeführt.

Jeder Teilnehmer hat einen Sollanspruch auf Zuteilung. Bei der Umlegung nach Flächen müssen alle Teilnehmer den gleichen Flächenanteil für öffentliche Flächen abtreten. Bei der Umlegung nach Werten hat jeder Teilnehmer Anspruch auf einen zugeteilten Wert, der dem des eingeworfenen Rohbaulandes entspricht. Da das fertige Bauland mehr wert ist als das Rohbauland (sog. Umlegungsvorteil), bekommen die privaten Teilnehmer weniger Fläche zugeteilt, als sie eingeworfen haben. Die restliche Fläche kommt der Gemeinde zugute. Hierauf können dann die öffentlichen Einrichtungen errichtet werden.

Vom Sollanspruch abweichende Mehr- und Minderzuteilung wird durch Geld ausgeglichen.

Nachher:

Das fertige Baugebiet

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Wünsche werden berücksichtigt

Natürlich werden die Eigentümer ins Verfahren einbezogen. Sie können bezüglich Lage und Art der zugeteilten Flurstücke Wünsche äussern oder auch eine Mehr- oder Minderzuteilung verlangen (oder gegen Auszahlung des Grundstückswertes ganz auf eine Zuteilung verzichten). Eine wichtige Aufgabe der Umlegungsstelle besteht darin, all diese oft widersprüchlichen Interessen der Beteiligten zu vereinbaren und alle Wünsche so weit als möglich zu berücksichtigen.

Private Verfahren

Heute werden Umlegungen oft als private Verfahren durchgeführt, d.h. nach Aufstellung des Bebauungsplans einigen sich die Beteiligten und die Gemeinde unter privater Moderation auf eine Neuverteilung des Landes. Die Richtlinien für die Durchführung des Verfahrens sind die gleichen wie beim öffentlich-rechtlichen Verfahren (s.o.). Verschiedentlich hat sich aber gezeigt, dass die private Leitung schneller zum Ergebnis führt als das offizielle Verfahren. Auch konnten lange umstrittene Baugebiete auf diese Art realisiert werden.

Wir bieten auch solche privat geführten Verfahren an.

www.buero-streicher.de       Vermessungsbüro Streicher (ÖBVI) Nürtingen